当租客申请破产时，安省房东需要了解什么

当租客开始拖欠房租时，房东通常已经承受了较大的经济与管理压力。而如果租客随后又 申请破产，情况往往会变得更加复杂。许多房东都会产生以下疑问：

• 我还能继续申请终止租约吗？

• 我已经在房东与房客委员会（LTB）提交了申请，会被暂停吗？

• 过往的房租欠款还能追讨吗？

• 租客还需要继续支付往后的租金吗？

本文将以实务角度，解释当租客破产后会发生什么、何谓 “程序中止（stay of proceedings）”，以及房东在这种情况下可以采取的合理步骤。

破产并不会抹消房租，但会改变“追讨方式”

当租客 申请破产（assigns into bankruptcy） 后，其资产将形成一个“破产财产”（bankrupt estate），由 破产受托人（Licensed Insolvency Trustee, LIT） 负责：

• 管理破产财产

• 处置资产（如有需要）

• 按债权优先顺序向债权人分配款项

如果租客仍欠你房租，你在破产程序中被视为：

债权人（Creditor）

房东在债权排序中的位置

在破产程序中，债权人大致分为：

有担保债权人（Secured creditors）有抵押或担保的债务，优先受偿。

优先债权人（Preferred creditors）虽属无担保债务，但法律赋予一定优先级。

房东属于此类，就 破产前最多三个月的欠租 享有优先权。

无担保债权人（Unsecured creditors）剩余债务的普通债权人，分配顺序靠后。

三个月以外的欠租，将被视为：

无担保债务

最终能否追回欠款、追回多少，取决于破产财产金额及其他债权人的排序。

什么是“程序中止”（Stay of Proceedings）？它如何影响 LTB 申请？

当租客提交破产申请后：

与破产前债务相关的法律程序或追讨行动一般会被 中止（暂停），直到法院另行决定或租客解除破产。

对房东而言，这通常意味着：

• 如果你的 LTB 申请内容包括

  • 终止租约 以及

  • 追讨 破产前的欠租

那么：

👉 欠租追讨部分将被中止，因为这些欠租必须通过破产程序处理，而不是由 LTB 裁定。

换句话说：

• LTB 无权 再就破产前欠租作出金钱裁决

• 欠租变成了破产程序中的 债权申报事项

但这 并不等于：

房东不能因未来的违约行为采取行动。

区分如下：

• 破产前的欠租 → 进入破产程序

• 破产后的新欠租 → 仍可依据 LTB 程序处理

房东如何得知租客已经破产？

通常情况下，你会收到书面通知。

破产受托人会向房东发出：

• 债权人通知

• 是否举行债权人会议的说明

房东应当：

向破产受托人提交债权申报（Proof of Claim）

内容通常包括：

• 截至破产申请日的全部欠租金额

申报形式一般为：

• 三个月以内欠租 → 作为 优先债权

• 超出部分欠租 → 作为 无担保债权

之后由受托人按法律顺序进行分配。

如果房东已经发出未支付房租通知或已提交 LTB 申请怎么办？

这是一种非常常见的情形：

• 你已经发出 未支付房租终止通知

• 或者已经提交 LTB 申请

• 然后才得知租客破产

通常应当：

将破产受托人加入为当事方

因为就债务问题而言，受托人会“代位”租客的法律地位。

房东应：

• 修改（amend）通知或申请，将 破产受托人 列入

• 文件上标注 “AMENDED”

• 送达：

  • 受托人（营业地址）

  • 租客

LTB 不再处理破产前欠租

破产前的欠租：

• 成为 破产债权

• 属于 破产法院管辖

其结果是：

• 欠租部分的裁决被 中止

• LTB 可能仍会在适当情况下审理 租赁关系本身的问题

但不能就同一笔欠租重复处理。

曾签署 LTB 调解协议后，租客又申请破产怎么办？

部分案件中：

• 双方在 LTB 达成调解协议

• 约定还款计划及继续居住

• 后续租客破产并再度违约

在这种情况下：

• 房东可以根据协议条款申请恢复案件或提出 单方（ex parte）申请

• 但只能就 终止租约问题 进行处理

不能 再要求 LTB 裁定破产前欠租，

因为这些欠租已经进入 破产程序债权处理。

租客破产后继续支付的租金如何处理？

破产申请日之后的付款：

• 一般会被视为支付 当前租金

除非租客或受托人明确指示另行分配。

破产并不免除租客 今后的租金交付义务。

如果租客在破产后仍不支付当前租金怎么办？

需要重点理解：

破产只影响破产前产生的债务

如果租客在破产后继续拖欠租金：

• 这些属于 新产生的欠租

• 房东可以：

  • 发出新的未支付通知

  • 并基于 破产后欠租 提交新的 LTB 申请

这些金额 不在原有 stay 的范围内。

换句话说：

• 破产可能影响过去的欠租

• 但不会赋予租客“免费继续居住”的权利

给房东的实务建议

当租客申请破产时，房东可考虑：

1. 确认破产日期与受托人信息

2. 及时提交 Proof of Claim，申报破产前欠租

3. 清楚区分：

   • 破产前欠租 → 破产程序处理

   • 破产后欠租 → 可按 LTB 程序处理

4. 持续记录并监督后续租金支付

5. 保留所有书面文件与沟通记录

6. 在涉及终止与破产交叉问题时，尽早咨询专业意见

总结

对房东而言，最关键的两点区分是：

• 破产前的欠租→ 进入破产程序，LTB 无权裁定

• 破产后的欠租→ 仍可支持新的 LTB 通知与申请

破产可能影响欠租的追讨路径，但：

• 并不会阻止房东处理持续违约问题

• 也不会免除租客继续履行租金义务